这是一篇万字干货，通过深入剖析与长租公寓相关的运营，资本，房东以及租客，深入浅出地阐述长租公寓是如何在作死的路上越走越远，希望大家喜欢。
——题记
最近长租公寓暴雷的消息越来越多，什么X客，X壳相继暴雷，连最大品牌的X如都有点摇摇欲坠。
正好身边有个小朋友租了X如的房子，因为租金退还的问题，和管家闹的很不愉快。所以今天特地开篇讲讲长租公寓的来龙去脉，前世今生。
——作为一个曾经的业内人士，和一个失败者的身份。
一、长租公寓根本不赚钱
公司大股东姓刘，她开始筹备长租公寓的时候是年上半年，正好是中央刚刚提出“房住不炒”的概念。
对政策最敏感的人从来都是资本，很多资本嗅到这个巨大的商机，开始蠢蠢欲动。
当时刘老板正好是某大型P2P公司云南分公司的业务端。
公司的主营业务是车贷，也有小部分套路贷，呵呵。
当然，现在这个P2P已经暴雷了，始终逃不过最终宿命。（这个故事很长，以后有机会慢慢说）。
当时她的业务量做到全昆明第一，这时候资本找上门了。
找上门的是一家更牛逼的P2P公司，就叫他Y公司吧。Y公司曾经在网贷之家排名进过前4。
Y公司的资金体量非常巨大，但是这些资金有着不菲的成本，所以它必须不停地寻找安全的资产端去消化这些资金，从而降低利息的压力。
Y公司提出的条件非常诱人，每年提供2亿用于公寓收房，然后再提供每平方块的装修贷款。
此外，和房东签约的租期为5年起步，但是一次性打款2年的租金。
贷款成本为7%，由刘老板承担。
听上去这似乎是一件很好的生意，风口，资本，政策，一应俱全，不干对不起祖上的在天之灵。
但是如果认真算一下，其实挺呵呵的。
我们就以一套房子为例：
假设一套房从房东那边租过来的成本是块。
那么5年的成本就是就是，利息为，加起来。
然后是装修费，一套房子硬装加软装加电器，用最次的材料，最差的施工队和最烂的电器，一平方成本大概在，那么一套房子按平算的话，装修成本是00。
算上平台借的00，5年利息为，然后自己要倒贴0装修费。
那么总的成本就是+00+=，其中0是自掏腰包立刻要付出去的。
你以为这些钱就是全部了吗，太天真了。
运营费用是一个非常巨大的开销，包括招来的高级管理人员，销售人员收房，出房的提成，设计师的工资，办公室的租赁，水电煤网，维修等各式各样的杂费。
所以一套成本为的毛坯房，5年下来的硬开销至少是14万。
那么租出去租多少钱才能盈利呢？
很简单，/60=。
也就是说至少要做到每个月才能达到边际成本。
为了达到这个目标，几乎所有公寓都会用N+1的模式，过分一点是N+N。
意思是除了卧室以外，把客厅再隔开一间做一个卧室出来。
N+1模式一般法律都是允许的，但部分地区没有这个限制，比如昆明，那么一套房子能隔多少间就隔多少间，这样可以把租金的收益最大化。
当然，N+N就是我们说的群租了。
我们按一套房子3.5间算，每间平均出租收益为块，那么一个月总收入是2。
那么再用/2=50个月，也就是说差不多4年才刚刚够回本。
这还是理想状态，因为忽略了最大的一个运营风险：空置率。
当自己运营了很少数量的公寓，自己怎么弄都能转的过来，但是一旦体量上了规模，没有一个系统性的管理，后果是非常严重的。
跟特么糊了浆糊的毛线球一样，根本理不出头绪。
我花了这么大篇幅来把长租公寓的成本算给大家看，就是想说明一个事实：
干长租公寓是一件吃力不讨好的事情，根本赚不到钱，因为成本实在太高了。
所以这也是为什么X壳上市以后，每年的财报亏空越来越严重。
因为长租公寓这个模式本身就存在无法逆转的劣根性，你还要考虑到租客的收入情况，以及空置率。
说实话，我觉得任何长租公寓的项目都是toVC的——讲故事给VC听，然后套VC的钱跑路。
这是唯一赚钱的方式。
当然了，几乎所有老板启动项目前，本质并没那么坏，很多人的确是怀着一腔热血和梦想，把它当成事业来做的，只不过越是做到后面发现越不靠谱，于是慢慢变味了。
我们也一样。
其实刘老板并不蠢，上面的计算过程只是简化版的，当时的计算更为复杂。
作为P2P业务端的公司，最拿手的就是算钱，这种要到4年以后才能勉强盈利的项目怎么可能接下来？
Y公司显然也想到了我们的顾虑，所以他们主动提出了一个配套方案：
租金贷。
是不是觉得这个套路很熟悉，似乎所有长租公寓都会给租客下套，搞这么个贷款。
据我所知，市面上大部分的操作手法是让租客跟贷款公司签约，每个月的租金相当于在还一笔信用贷款。
实际上，这笔信用贷款是一次性发放，被长租公寓拿走了。
这样的好处在于，长租公寓可以立刻套回一部分资金用于运营，减轻压力。
这也就是为啥长租公寓倒闭后，很多租客发现自己反而欠了小贷公司一大笔钱。
其实站在小贷公司的角度，他们也很冤，明明把款放出去了，却收不回来，还背了一屁股骂名。
但是长租公寓只有这么玩，才能勉强维持前期资金短缺的困境。
要知道，玩公寓，前期投入是非常可怕的，当时我们用了半年收了套房，自己倒贴出去的本金已经超过了万，包括装修，运营，利息等。
如果没有租金贷，一定是死路一条。
不过呢，我们的租金贷和市面上的低端货完全不一样，我们从来不打租客的念头，打的是房东的主意。
当时刘老板的贷款不是针对租客的，而是针对房东，再正确点说是针对未来的房东。
怎么理解呢？
我们可以先看一下这个贷款产品：
我们都知道法律上有个原则叫“买卖不破租赁“，意思是只要你租了一套房子，不管这套房子如何换手，如何交易，跟你是没关系的。
只要你的租赁合同没到期，你就可以一直住在里面，和房东是谁没半毛钱关系。
于是Y公司根据上述原则做了这样一款产品：抵押房子的租赁权。
先评估你这套房子在租赁市场上的价格，然后根据你需要的金额签合同。
比如你的房子租赁价是块一个月，如果你要贷款5万，那么至少要做8年以上的租赁备案，这样可以保证当你还不上钱的时候，我可以把你的房子租出去，用租金来抵消你的贷款。
这个产品好在安全性高，手续简单，分期付款的期数也可以相对较长。
因为只抵押了房屋的租赁权，其所有权跟我无关，所以也不用担心房子有反复抵押的风险。
即使到时候借款人还不出钱了，正好可以把房子拿过来用于长租公寓的出租，一举两得。
至于法院拍卖也好，债权人上门收债也罢，全部公事公办，影响到租客生活了就报警，根本不用担心警察来赶你走。
不得不说，想出这个产品的人是个天才，一来规避了市面上贷款产品同质化的竞争压力，二来可以和长租公寓的主业相辅相成，简直完美。
二、长租公寓坑自己也毫不含糊
说到这里，战略规划其实就很清晰了：刘老板的业务分成两块，一块是传统的长租公寓业务，称为A产品，还有一块就是租金贷，称为B产品。
由于长租公寓需要大量的资金投入，所以前几年根本不考虑其盈利，能够保本经营就谢天谢地了。
然后在努力保本的情况下，通过租金贷的利润补贴，来养活A产品的团队，一攻一守，同步进行。
把战略战术全部想明白以后，那么就组建团队，撸起袖子加油干。
说起组建团队，这也是个技术活，因为需要的人很多。
这时候刘老板充分发挥了她农民企业家的优良传统——在同行业找对应的管理人员。
还记得之前公司是做什么的么？
对，车贷。
你找个做车贷的来管理租金贷，这个还算专业对口，毕竟都是贷款；但是你让这个搞车贷的来管理做公寓的，这不是扯淡么。
他知道哪里的房子好出租，知道如何评估房东的租金和出租金额差额么，知道怎么给业务员做绩效考核么，知道装修进度和流程么？
最需要花钱和精力的业务居然用了一堆外行去操作，关键这批外行要的工资还特别高。
据统计，新公司成立后一年内，包括人员工资，房租等费用整整超过万。
光那个只懂贷款，对公寓狗屁不通的CEO一年的薪水就是多万。
然后租的办公室要豪华，各种核心地段，各种大平层；业务开展要快，不到半年就在7个城市开了分公司。
把所有创业公司能犯的，不能犯的错误都犯了一遍，简直是教科书般的失败。
撇开这些业务人员，做公寓还需要很多配套，比如设计师，家电家具的供应商，硬装的包工队等。
这些都是需要斗智斗勇的硬开销，省下来的钱都可以算盈利部分。
除了人员配备和铺张浪费以外，还有不少坑也一样踏了一遍：
1.开分公司前期考察形同虚设
当初刘老板一共开了7个分公司，分别是昆明，南宁，长沙，武汉，郑州，中山，合肥。
其中昆明，武汉，长沙的租赁市场不错，可以赚到不少差价；
郑州，合肥一般，如果算上运营费可能还是亏损的；
南宁和中山，简直了。块钱可以在市中心租一套家电家具齐全的两室一厅了。如果想要自己装修再去出租的话，根本回不了本。
那么有不少同学就会问了，这种地方出个差跑跑中介就能得出的结论，为什么非要去当地开了分公司才幡然醒悟呢？
这个又要回到那位万CEO的头上了，你知道人家开分公司的逻辑是什么吗？
不是看这个城市的外来人口或者租赁市场的调研报告，而是找到可以当城市经理的负责人，这个人在什么地方，就在什么地方开分公司。
碰巧她在合肥，郑州，南宁以及中山找到了相应的人选，当然，这些人都是做贷款的，没有任何公寓或者地产背景。
更可笑的是，她在郑州找到两个符合要求的人，于是她把一个本来就不大的郑州分公司拆分成郑州一和郑州二。
简直是奇葩。
最后运营了大半年，发现南宁和中山不适合做公寓业务，才砍了这个产品，专心做那个租金贷业务。
但这又存在一个驳论，这两地的房租本来就便宜，根据房租批下来的额度可能只有1，2万，请问在这个社会1，2万有啥用？
完全不能解决贷款人的资金问题好吧。
于是这两个地方的分公司相继开了一年左右就关门大吉，惨淡收场，亏了不少钱。
2.收房凭业务员喜好，拍脑袋随便收
长租公寓分集中型公寓和分散型公寓。
顾名思义，集中型就是在同一栋楼或者一个小区里收大量的房子，对于装修，后期管理都有莫大的好处。
但缺点在于，前期需要一次性投入的费用比较多，一拿就是几十套，而且风险较大，如果这个地段租不出去那就烂在手上了。
而分散型就是东收一套西收一套，有觉得合适的就收。其优缺点正好和集中型的相反。
但是从长远角度看，集中型公寓要比分散型的强一百倍。比如武汉分公司的房子，从楚河汉街到白沙洲都有房子。
你说碰到那些修理，带看的问题，让管家怎么处理？整个武汉那么大，两个地方光坐坐地铁都要2个多小时，跑2，3个地方一天就过去了，管理成本实在太高，装修更不用说了。
特别是某个偏远小区就一套房，孤零零的，根本没法操作，最后收过来在合同期内都没装修，纯给房东送钱做公益。
但是业务员可不管那么多，他们管收房赚提成，做的好的业务员一个月提成就6，7万，干完跑路，烂摊子全交给公司处理。
所以后来干脆把收房和出房挂钩，并限定收房的区域，这样以后才慢慢止损。
3.装修施工队无人监管
7个城市同时开工，可以想象这个监管难度有多大。
装修偏偏又是容易浑水摸鱼的环节，根本没有足够的懂装修的“自己人“来监管装修队。
于是只有靠照片来确认。
但是照片这东西要作假太容易了，那么多套房子做个样品房出来，其他豆腐渣工程全部用样品房的照片就行，反正户型都差不多。
如果施工中间碰到问题了，提出返工停止付款的话，装修队又开始跟你扯皮，停工拖时间，要知道拖掉的时间都是可出租的时间，直接减少了利润来源。
最后有很多房子没有装修空关着，也有装修了一年才装好的，简直是一团糟。
后来还有和装修队的债务纠纷，装修队说装完了，公司说装修不合格不给付款，来来回回还闹到派出所去。
没有强大的装修管理团队和公寓运营团队，做长租公寓简直作死。
作为草根出身的农民企业家，就老老实实放放高利贷，搞搞套路贷不是蛮好，偏要把自己往屎里坑，坑了自己不算，还带上了一群人。
真是往事不堪回首。
三、长租公寓坑起房东不留情面
其实长租公寓有很多内部外部的问题，公寓本身都没有能力解决。
有些甚至是致命的行业问题，并不是靠努力的工作，和卓越的管理可以解决的。
不过都已经砸了那么多钱下去了，怎么都得想办法捞点钱回本，话说羊毛总得出在羊身上。
羊有两头，一头叫租客，一头叫房东。
今天我们先说怎么坑房东的。
一般来说，业务员会沿着地铁线或者商业区踩盘，最好是那种刚刚建好的拆迁房，那收起来是一片接着一片。只要搞定一个房东，他会带着别人来跟你签合同。
项目刚开始，公司对于房东还是很友好的。毕竟17年的时候长租公寓还是新兴行业，想要做大做强，手上没有足够的房源是不可能的。
所以公司给到房东的术语是这样的：
大哥，您这房子毛坯，如果自己要出租还得装修，不如整体交给我们托管得了。我们给您一次性支付1年的房租，合同5年起签，每年涨5%房租。此外我们来帮您装修，等5年到期了，里面的装修，家具，家电全部送给您。到时候您想跟我们续签也行，终止合同也行，随您。
您也知道，现在国家倡导房屋租赁行业，我们现在是公司整体收房，不单单您一家，需要很多房源。而且背后有大资本在撑腰，您不用担心资金和管理上的问题。
怎么样，是不是很吸引人？光凭一次性支付1年房租，和送装修家电，就可以打倒很多人。
其实这里面还真没什么套路，如果一开始房东愿意签的话，的确是这么操作的。
但是，这里面有一个bug，还记得Y公司当初给的条件是什么么？
没错，它一次性提供2年的房租。
但是公司为了回笼资金，让业务员收房的时候，尽量不要开出2年的价格，除非房东给到特别优惠的租金或者给足够的免租期。
所以业务员收房，标配是1年，签合同的时间越短越好，半年最佳，这样可以极大限度套出资金来。
为了这个，还特地给业务员做了考核指标，谈下一年的多给5%提成，谈下半年的多7%。
但是后面坑爹的套路来了，刘老板说到底只是个运营公司，并没有足够的资产去承接Y公司的资金，它的资产是房屋的租赁权，但是租赁权这很难定价。
所以Y公司为了避免风险，就把风险转嫁到房东头上，也就是让房东签这份贷款合同，然后房东再跟刘老板签房屋托管协议。
相当于，Y公司给房东放贷款，然后公司收房租，替房东还贷款。
因此Y公司放款是直接放到房东账户里的，并不通过公司转手，因为万一公司因为经营不善倒闭了，Y公司还能够向房东追债，虽然房东只拿到半年到2年的租金，但是合同，转账记录一应俱全，房东根本跑不了。
那你会问了，房东怎么可能那么蠢，明明是一份贷款合同，他为什么会签呢？
原因很简单，业务员会用话术把这个合同说得花好稻好，然后告诉房东，你只管收钱，后面还款问题都由我们来解决，如果不相信，也可以签订一份免责条款，意思是如果公司不还钱，跟房东无关。
其实这份免责条款根本没毛用，因为这是房东和刘老板签的，但是放款的人是Y公司，Y公司起诉的话是把我们和房东连带诉讼。所以这东西完全就是忽悠房东没有法律概念。
此外，业务员还会告诉房东，你只要签了这份合同，人坐在办公室里，钱在半小时内就会打到你账上，钱都到了还怕什么？
不得不说，普通人在金钱面前根本没有抵抗力，钱就是信任的最好通行证。
当时Y公司下款的确快，但是却是把2年的租金打到房东银行卡上的时候。
然后业务员就会跟房东说，这个钱包含了批下来的装修费，所以合同内的资金（2年以下的）你可以拿走，多出来的你得还给我们，我们要去装修。
这话听上去似乎合情合理，但其实有个很大的bug，为什么把房租和装修费一起打给房东，理论上说，装修费不是应该打给运营公司么？而且签的是贷款合同？
如果把这两者结合起来看，你会发现，实际这份合同的风险极大。
但真的没多少房东有这样的意识，即使有，也会被业务员的甜言蜜语给忽悠过去，给以后出事情埋下巨大的祸根。
不过有一点我想正名一下的是：无论是Y公司还是刘老板的公司，从来没有从主观意愿上想去坑任何人。只是后面资金链断裂以后，所有人都开始动歪脑筋，想方设法搞钱回来。
好像在年中旬的样子，Y公司因为资金链断了，无法给刘老板继续提供租金和装修款，造成违约。
但是前期刘老板问Y公司借的钱还是得还呀。公司又要支付房东的租金，又要付Y公司的贷款，就单单靠租金的收入，显然捉襟见肘。
当没钱的时候，所有人都会伸出獠牙，不管以前跟你关系有多好，Y公司，房东，员工。
Y公司丝毫不顾之前合作的态势，也不管自己违约在先，直接起诉我们和房东。
房东这时候很懵逼啊，我自己的房子出租还要被起诉么？
但是转账凭证，合同，一应俱全。
于是大家在法庭上互相扯皮呗。一开始法院还想和稀泥，让房东和公司一起赔付，房东显然不同意，再加上Y公司咄咄逼人，每次都提交一长串房东名单。
法院发现这事好像没那么简单吧，抱歉，这里面有问题，我们认为这个涉及到合同诈骗，这是刑事案件，交给经侦处理。
房东么也是倒霉，一会被警察传唤，一会跑法院去当被告，要知道这些都是有记录备案的。
当时这些房东的确是被坑得挺惨的。
所以这个故事告诉我们，你如果有房子，最好是自己管理，虽然有些租客不好弄，但是可以避免坑货公司。
如果你实在不想自己打理，那么托管的时候一定也要看清楚合同，一定要是租赁合同，放款公司必须是和你签约的公司同名，这样可以极大的避免后续的法律纠纷。
四、坑完房东坑租客
如果说房东是成本，那么租客就是利润了，如何将利润最大化始终是逃不开的话题。
长租公寓面临最大的问题就是空置率，所以降低空置率是利润最大化最好的方式，甚至搞活动低价出租也在所不辞。
所以正常情况下，房子装修好以后，最多空置一个月，就会让业务员去找租客了。
而且房子基本不开窗通风，为什么呢？
因为同一批次出来的房子很多，一个月内可能碰到刮风下雨的天气，一旦窗子开着，很容易造成漏水，回潮等后果，特别是江南的黄梅天，窗开着简直是灾难。
你说碰到下雨天，可以让业务员去关窗啊。
这个是把出租房当自己家了，业务员哪里会有义务去冒着雨关窗，而且也没法纳入考核指标。
因此装修遗留下来的甲醛也就睁一只眼闭一只眼了。
后来发现窗关着等一个月和不等几乎没区别，无非是让自己良心上有点安慰，所以干脆装修好直接拿出来出租。
带看的时候提前把窗打开透透气，然后主动告诉租客我们已经开窗吹了3个月了，基本没味道了，统一话术。
这招叫先发制人，先给你一个先入为主的印象。有时候心理暗示真的很管用，尽管房间里味道很大，但是业务员主动提出来的话，租客质疑的声音反而小了很多。
这里稍微科普一下，如果你在房间里闻到很刺鼻的“甲醛味”，其实绝大部分并不是装修留下的，更多的是家具和地板。
由于这种长租公寓为了降低装修成本，用的料肯定是比较次的，所以家具上的油漆是“甲醛味”的主要来源。
此外，地板一定是强化地板，最便宜的那种。强化地板几乎就是用胶水把碎木料和纸片粘起来的，所以这个甲醛含量也特别高。
因此，各位在入住前一定要观察一下这套房是否之前有人住过，这个特别重要，靠人肺过滤是最有效的除甲醛方式，当然这个人千万不能是你。
如果租客对这套房间总体比较满意，而且也被业务员洗脑成功，接下来就可以开始签合同了。
理论上说，你签约的时间越久，价格也会越便宜，每个月的单价都是可以谈的，千万不要很爽气的一口答应下来。
市面上最常见的是押一付三，其实长租公寓的底线是押一付一，当然这个也看各个公司，但基本都能谈下来。
在签合同的时候，千万要看清楚合同内容，特别是押金这一块。
对于长租公寓来说，押金其实是一个资金池，你的押金其实早就被挪用到别的地方去了，等你要退押金的时候，用的都是新人交上来的押金来退，进出保持平衡是公寓最理想的状态。
但是当公寓资金链紧张的时候，它就会开始打你押金的注意，想方设法吞掉你这笔押金。
比如刘老板在Y公司资金链断裂以后想了一招，在合同上写了这么一条：
“如果需要退押金，必须提前一个月申请，否则押金不退。”
一般人都不会注意到有这么一条，等真的需要退的时候就吃瘪了。
你说这种霸王条款是违法的，可以去工商局仲裁。
话是没错，如果仲裁公司一定输，但是有多少人愿意这么做呢，花时间，收集材料，还要跟公司扯皮，绝大部分人想想也就算了，懒得搞事。于是这笔押金就被长租公寓给扣下来了。
前面说完甲醛和押金的问题，现在我要说一下热水器。
热水器这个话题估计在市面上很少有文章会提到，但这是关系到你住得舒服不舒服的核心关键。
我做过一个统计，来住长租公寓的90%以上都是90后，都是些年轻的小朋友。
对于小朋友来说，厨房可以没有，但是洗澡一定要给力，特别是女生多的房子，到了冬天，洗澡没半个小时根本下不来。
当时刘老板为了省钱，买的是大肚子的电热水器。
电热水器有3个大弊端：1.到了冬天出热水时间特别短，40L的热水可用时间不超过12分钟；2.第一个人洗完以后，第二个人接上需要至少等半小时烧水时间；3.耗电特别厉害。
冬天的时候，有些女生长头发需要洗久一点，头发还没洗完水就冷了，画面太美，简直不敢想。
为了这个热水器的事情，公司不知道花了多少人力物力去处理。
所以当你要租房的时候，一定要认真看看公寓内部用的是不是电热水器，这东西可以上升到破坏邻里和谐，以及增加内心的焦虑感的高度，非常不值得。
最后我再说两个真实的小故事。
故事一：
有一天业务员A收到警察的电话，意思是让他带着去看一下某个租客，该租客住X小区房间。
很突然的，没有任何前因后果，而且警察一路上也是沉默不语。
A带着警察来到门口，敲门，没反应，在征得警察同意后，用备用钥匙直接开门进去。
房间不大，就看到租客全裸躺在地上，旁边是一盆烧完的炭，窗户紧闭。
A也只是个20出头的小年轻，进去的时候还特别莽撞，还一脚踢到了租客的腿上，看到这样的场景，吓得连滚带爬，逃了出去。
警察倒是很镇定，似乎早有准备。
后来才知道，租客在前一天晚上在朋友圈发了一些厌世的话，然后第二天他同学没法联系到他，报警了。
之所以全裸，是因为可以通过皮肤更好地吸收一氧化碳。
故事二：
有一对小情侣合租了一间房，但是这两个人似乎不怎么和睦，他们住Y小区房间。
据隔壁的租客回忆，几乎每天晚上都会有硬物撞击墙壁的声音，一开始以为是他们在打沙袋什么的，还投诉过好几次。
投诉以后会好几天，但没多久又开始反复。
有一天早上，这对情侣中的男生穿了睡衣跑到物业，跟物业经理说，我杀人了，你赶紧报警。
物业的人以为他在开玩笑，跟他说，这个不好玩。但是男生神情恍惚，说话也颠三倒四，可还是坚持要物业报警。
最后警察来到房间，发现他女朋友被他掐死了，是前一天晚上的事情。也就是说这个男生跟一具尸体睡了一个晚上，第二天一早再去自首。
后来这个男生又交代，每天晚上的撞击声其实是他们俩打架，他把女生的头往墙上撞。
再后来听说这个男生有轻微的精神疾病，那天是控制不住自己，发作了。
故事讲完了，尽管这两件事都是意外，其实跟公寓本身并没有太大关系。
但是我说这两个故事的目的，是为了说明一下公司是怎么处理这两间房的。
由于都是合租，所以当时把这两间房的左邻右舍都换了房间，的确也是没人敢住。
后来事情慢慢平息以后，公司又把这两套房拿出来出租了。
只不过这间房用来做了杂物间，而却是租给了一个女生，只是这个女生可能永远都不会知道，这间房曾经有过怎样的故事。
五、长租公寓的终极目标是为了搞死自己
现在看看干长租公寓的基本上都死绝了，即使跑到国外上市也免不了最终的结局。
长租公寓的死亡原因很多，内部管理混乱，制度不健全，铺张浪费，其实这些都是表面现象，其最本质的原因还是资金链跟不上。
就像我之前说的那样，如果长租公寓不搭配贷款产品，是很难活下去的，因为固定成本实在太大了。
所以有不少公寓脑子就很“清晰”，前期疯狂铺张，花高价收房，也不装修，这把这些房子都称为资产，迅速拉高估值。
然后再找到那些私人投资者或者不懂行的机构过来，对他们画非常美好的大饼让他们接盘，什么全国战略咯，IPO上市咯，说得那个心潮澎湃，让你觉得这个就是风口，改变命运的时候到了。
接下来公寓会用现在的资产给你一个偏高50%的估值，告诉你这是友情价，A轮排队的机构已经连夜拿号了，你这里也最多只有几百万的额度。
等钱都转进来以后，公寓再装模做样的运营一阵，然后找个理由宣布破产，负责人跑路，一屁股债由那些被忽悠进来的投资人去面对。
刘老板把公司开到长沙去的时候，有一家名为xx猫的公寓，就是这个套路，最后圈了不少钱跑路了。
留下来那些员工，装修公司，房东，租客，投资人相互扯皮，本来都是受害者，现在投资人被当成稻草人，接受众怒。
那个时候不单单这些套路公寓，还有很多正常做生意的公寓，为了抢房源，不惜一切代价抬高市场价。
最出名的就是无论x壳公寓花多少钱把一套房子租下来，x如公寓一律比它高收。
这样一来，市场价被恶性抬高，挤死很多像刘老板这样的小公寓。18年以后，房东们都差不多了解了市场行情，就很难再收到地段又好又便宜的房源了。
这样疯狂砸钱的恶果在于，租客的房租猛涨，比如现在上海x如公寓一间不带卫生间的合租房0多很正常。
其次公寓本身亏损越来越严重，比如x壳公寓，年、年以及年，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.亿元。累计亏损金额共计50.78亿元，平均每间公寓每月亏损2元左右。
不可否认，每个行业都有大鱼吃小鱼的现象，但是像长租公寓这样疯狂自残的行业，真的不多见，损人不利己。
刘老板当初也是被挤压得没空间了，不过好在有一项策略她做对了，就是放弃一线城市，专门在二线城市发展业务。
比如放弃北上广深，在武汉长沙昆明等城市开展，的确竞争小很多。
但是竞争再小也顶不住资方违约。
在Y公司资金链断裂以后，找刘老板协商了一下，协商内容我觉得有必要拿出来晒一晒：
他们主要针对B产品做了协商。
大家还记得B产品是什么吗？对，那个租金贷。
由于租金贷的客户质量都非常好，因为有足够的抵押物在，不怕钱回不来。
但是Y公司为了迅速回笼资金来面对上门讨债的投资人，于是要求客户9折还款，利息全免。
然后它又跟下面的投资人说，现在你想迅速回款，可以，6折，钱立刻给你。
就这样一来一去，Y公司中间就拿了30%的差价，而这些本金本来就是投资人的养老钱。
你是不是觉得我在告诉大家，P2P暴雷以后千万不要同意平台打折申请？
恰恰相反，平台打折必须在第一时间同意，不管5折，6折，赶紧把合同签了，因为这是你唯一可以减少损失的机会。
时间拖得越久，钱越难回来，到最后大概率一毛钱都收不回来，得不偿失。
人为刀俎，我为鱼肉，会止损很重要，有时候被割韭菜了也要心甘情愿被割，千万不要意气用事。
自从Y公司暴雷以后，刘老板的公寓也是背腹受敌：以前签了的合同没法付款，很多已经付款的公寓没法装修。
这时候，刘老板开始动歪脑经了，到处坑蒙拐骗，想保住自己的公司。钱是骗了不少，但还是杯水车薪，根本不够花。
后来据说还有不少机构来联系过她，意思是%股权收购，当时最高的开价是1万，当场就被刘老板给拒绝了。
她的想法是：我光倒贴的装修费就不止1万了，这个太亏本了，至少把本金捞回来。
后来事实证明，她想太多了。
由于长时间拖欠房租和装修款，越来越多的房东和装修公司把刘老板诉上了法庭，也有些不起诉的干脆把租客赶走。
但是租客是付了租金的呀，怎么能说走就走，但是刘老板却躲起来，把这些烂事全部扔给业务员去处理。
于是天天有人跑到公司来吵啊，闹啊，根本没法运营。
到后来事情越闹越大，公检法都来凑热闹了，业务员看到这架势大多也都离职了，毕竟我是来打工赚钱的，没义务跟你共患难。
最后刘老板在跑路前愿意用万的价格打包卖出公司，但是现在这种烂摊子，根本没人来接手。
此外，刘老板外面还欠了一屁股债，很多人都追上门来了，她实在顶不住压力，听说逃到四川老家躲起来了。
现在公检法都在找她，但她人最终在哪里，始终是个谜。
这就是一个农民企业家作死开长租公寓的悲惨一生，整个故事里面几乎没有赢家，所有跟她有关的人全部输得倾家荡产。
说没有赢家，其实也不对，那些最终坚持下来的业务员倒是成为最大的赢家。他们保住了一些差价特别大的房源，靠租客的租金去支付房东的租金，据说长沙那个业务员一个月的收支差达到5万以上。
房子都是公司装修的，前期的租金也是公司付的，他只要做到后期收支平衡，自然会有丰厚的盈利。
花了几千万，就养肥了几个业务员，实在是心痛。
所以，这个故事告诉我们，如果有一家公司摇摇欲坠了，千万不要离职，看看他有什么核心资产，尽可能的把握到自己手上，等他破产跑路以后，兴许你就是最大的受益者，而且得来全不费工夫。
好啦，长租公寓的故事就这样落下帷幕了，洋洋洒洒也写了一万多字，有时候觉得自己像在写故事，写一出以时代之殇为背景的舞台剧。
然而历史终究是成功者谱写的篇章，失败者的累累白骨只是成功者脚下的路，甚至鞋底的泥。
只有自己经历过，才会深深意识到，原来失败可以如此刻骨铭心。
愿失败者仍心存善良，满怀希望。
阿门。